В каких ситуациях требуется оценка недвижимости и как она осуществляется?

Среднестатистический гражданин страны не часто сталкивается с необходимостью экспертной оценки недвижимости, поэтому для многих остаётся загадкой суть этого процесса. На самом деле без предварительной оценки невозможно произвести такие операции с недвижимостью, как покупка, продажа, оформление ипотеки. Что представляет собой процесс оценивания и для чего он нужен – детально об этом далее.

Что представляет собой процесс оценки квартиры?

Основная цель оценивания объектов недвижимости определение оптимальной стоимости. Оцениваются разные объекты, как жилая недвижимость (дома, квартиры), так и нежилая помещения и строения коммерческого назначения, земельные участки и другое. Чтобы оценивание было объективным, этот процесс строго регламентируется. Юридическую силу имеют лишь те акты оценивания, которые были составлены аккредитованными организациями или независимыми экспертами, имеющими документально подтвержденное право производить рыночную оценку недвижимости.

Если не нужен документ об оценивании, то определить стоимость объекта недвижимости можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Но без знания правил, это будет непросто сделать.

Самый простой метод определения стоимости жилища построен на принципе сравнения. То есть, найти аналогичные варианты жилья, выставленного на продажу и вывести среднее арифметическое из указанных продавцами цен. Это позволит сэкономить на услугах оценщика. Однако важно понимать, что оценивание недвижимости без аккредитованного специалиста не имеет юридической силы. Для проведения каких-либо операций с имуществом, необходимо получить официальное заключение о его стоимости.

Зачем и в каких ситуациях требуется оценка недвижимости?

В большинстве случаев для оформления сделок с недвижимостью, требуется документ, подтверждающий стоимость объекта. Недвижимость чаще всего необходимо оценивать в таких ситуациях:

• При оформлении сделки обмена жилища;
• В процессе оформления покупки квартиры по договору ипотечного кредитования;
• Если планируется оформление договора купли-продажи;
• В спорных ситуациях, рассматриваемых в суде;
• Если производится реорганизация предприятий.

Когда оформляется ипотека, акт оценки предоставляется сотрудникам кредитующего банка. Это важный документ, так как от указанной оценщиком стоимости будет зависеть сумма кредитования. Акт оценивания считается одним из обязательных документов для ипотеки. Если же клиент планирует производить рефинансирование, заключив договор с другим банком, то может потребоваться повторная оценка.

Обязательно необходимо оценивание и при покупке или же продаже жилища. Такой официальный акт подтверждает факт, что цена не была завышена. В процессе обмена жилища с доплатой или без, также требуется оценка, ведь меняющиеся стороны должны убедиться, что объекты равноценны. Не обойтись без оценки и в случае раздела наследства или же при решении каких-либо сложных имущественных вопросов.

Какой бывает оценка недвижимости: виды

В зависимости от целей, выбирается соответствующий тип оценки. Есть методологические и юридические нюансы у каждого вида оценивания. Разновидностей и всего четыре:

• Кадастровая оценка этот метод позволяет восстановить стоимость объекта с учётом государственных стандартов. От установленной стоимости зависит объём налогов, но по факту цена на продажу может отличаться.
• Рыночная оценка эта методика позволяет узнать реальную, то есть фактическую стоимость конкретного объекта недвижимости с учётом текущей ситуации в регионе, где располагается оцениваемый объект.
• Ликвидационные методы оценивания позволяют определить предельно низкую стоимость объекта, за которую его можно продать в максимально сжатые сроки. Ликвидационная стоимость объекта будет существенно ниже рыночной.
• Инвестиционное оценивание метод, используемый чаще всего предпринимателями, которые планируют вложить деньги в оцениваемый объект недвижимости. Доходными считаются те объекты, стоимость которых согласно оценке выше рыночной.

В редких случаях также используется восстановительное оценивание. Это необходимо для тех ситуаций, когда нужно узнать стоимость восстановления объекта или же сумма компенсации ущерба.

Какие методы используются для оценивания?

В ФЗ №135 расписаны чёткие правила, которыми регламентируется деятельность оценщиков и аккредитованных организаций, предоставляющих такие услуги. Согласно этому закону в оценивании разрешено использовать 3 методики:

• Доходную;
• Затратную;
• Сравнительную.

Если необходимо определить инвестиционную или рыночную стоимость строения, для этих целей чаще всего применяется сравнительный метод. Сложность заключается в том, что для реализации этого метода оценщикам приходится анализировать огромный объём информации. Целью такого оценивания является предотвращение возможности продажи или покупки жилища, или другого объекта, но по искусственно завышенной стоимости.

В случае определение инвестиционной стоимости, оценщики учитывает не только цену, за которую можно приобрести объект. Задачи эксперта просчитать потенциальную прибыль от объекта, а также учесть потенциальные риски. Для этих целей используется доходный метод.

Также существует затратный метод. Задачей экспертов является просчет себестоимости объекта, или же суммы, которая необходима для его восстановления. В итоге на основании расчетов устанавливается цена не ниже суммы затрат на строительство или восстановление объекта. Эксперты считают, что для оптимальной оценки стоит использовать все три разновидности расчетов.

Специфика процедуры оценки

Существует также регламент процедуры. Проводится она в несколько этапов, а сколько времени займет весь процесс это зависит от многих факторов, например, от географии расположения объекта, региона. В среднем на все уйдет от 1 до 14 дней.

• Изначально необходимо определить какого типа требуется оценка, чтобы правильно объяснить эксперту задачу. Чтобы не возникло сложностей необходимо сразу же указать для каких целей нужен акт оценивания. К примеру, для ипотечного кредитования необходимо рассчитать не только рыночную стоимость, но и ликвидационную. Также необходимо предоставить эксперту все документы.
• После проведения устной консультации, сотрудничество с экспертом необходимо подтвердить документально, путём заключения договора. В документе указываются все нюансы сотрудничества от стоимости до сроков.
• На третьем этапе происходит непосредственно осмотр объекта. Эксперт производит выезд на место, где расположена недвижимость, внимательно осматривает и фиксирует все дефекты.
• Завершающий этап расчёт конечной суммы с учётом всей полученной ранее информации. Это этап один из наиболее трудоемких, он занимает больше всего времени.
• По завершению аналитики и расчётов, эксперты подготавливают документ акт о проделанной работе, отчет подшивается в папку и передаётся заказчику.

Важно понимать, что оценка, произведённая лицами, не имеющими соответствующую аккредитацию, не может быть использована ни в одной инстанции. Поэтому лучше доверить эту задачу экспертам