Пандемия стала мощным катализатором перемен, которые назревали десятилетиями. Она не разрушила города, но навсегда изменила наши отношения с ними. Маятник, десятилетиями качавшийся в сторону централизации — ежедневные поездки в офис, крупные торговые центры как центры досуга, — резко пошел в обратную сторону. Гибридный формат работы, взрывной рост онлайн-торговли и новое ценностное отношение к времени, проведенному рядом с домом, формируют совершенно иной запрос на городскую среду. Инвесторы и девелоперы, которые смогут уловить эти тектонические сдвиги, окажутся в выигрыше в долгосрочной перспективе.
Новый баланс: почему центр больше не единственный полюс притяжения?
Главная трансформация коснулась баланса «жизнь-работа». Миллионы людей осознали, что ежедневное присутствие в офисе не всегда необходимо, а жизнь в «спальном» районе может быть комфортной и насыщенной. Это привело к перераспределению человекопотоков и, как следствие, коммерческой активности. Спрос на гигантские офисные площади в исторических центрах мегаполисов начал стагнировать, уступая место новым, более гибким форматам. Например, интерес к коммерческой недвижимости в СПб от застройщика теперь все чаще смещается от монументальных бизнес-центров к объектам в густонаселенных жилых районах, которые способны удовлетворить повседневные нужды местного населения. Это новая реальность, в которой ценность определяется не престижностью адреса, а близостью к конечному потребителю.
Тренд №1: Расцвет «15-минутного города»
Первый и самый очевидный тренд — это расцвет «гиперлокальной» экономики. Концепция «15-минутного города», где все необходимое находится в шаговой доступности, из красивой урбанистической теории превратилась в практический запрос. В ближайшее десятилетие наибольшую устойчивость и доходность будут показывать объекты стрит-ритейла. Владение таким помещением на первом этаже нового жилого комплекса становится стратегически верным вложением, ведь его арендаторами будут те, кто обслуживает ежедневные, базовые потребности людей. Наиболее востребованными становятся площадки под:
- Пункты выдачи заказов (ПВЗ) и постаматы;
- Небольшие продуктовые магазины, пекарни и фермерские лавки;
- Кофейни и локальные кафе;
- Фитнес-студии, салоны красоты и барбершопы;
- Детские развивающие центры и частные медицинские кабинеты.
Тренд №2: Инфраструктура для экономики доставки
Второй мощный вектор — инфраструктура для электронной коммерции. Мы привыкли к доставке за один день или даже за час, но за этой скоростью стоит колоссальная логистическая машина. Спрос на складские помещения, особенно формата «последней мили» (небольшие склады в черте города для быстрой доставки), и «дарксторы» (магазины-склады без покупателей, работающие только на сборку онлайн-заказов) будет только расти. Эти, на первый взгляд, «непрестижные» активы становятся основой новой экономики. Инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость перестали быть нишевой историей для крупных фондов и становятся все более интересными для частных инвесторов, ищущих стабильный и долгосрочный арендный поток.
Тренд №3: Перерождение офиса
И, наконец, третий аспект — переосмысление офисного пространства. Офис не умер, он трансформировался из «места для работы» в «место для встреч и коллабораций». Компании сокращают постоянные площади, но при этом нуждаются в гибких решениях. Это открывает перспективы для коворкингов, сервисных офисов и небольших представительских хабов, которые можно арендовать на короткий срок. Помещения, которые легко адаптировать под такие форматы, будут крайне востребованы. Вместо одного крупного арендатора на 10 лет, владелец такого объекта получает диверсифицированный поток от множества резидентов, что снижает риски в нестабильные времена.
Таким образом, будущее городской недвижимости — за децентрализацией, гибкостью и ориентацией на реальные, изменившиеся привычки людей. Успешными будут те инвесторы, которые перестанут мыслить категориями прошлого и увидят потенциал в локальных сервисах, логистической инфраструктуре и адаптивных рабочих пространствах. Именно эти направления станут точками роста на ближайшее десятилетие.
