Кредит под залог недвижимости — удобный финансовый инструмент. Проблемы появляются, если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние. Сделку оформить можно, но закон защищает права детей. Разберемся, на что обратить внимание.
Получение разрешения от органов опеки и попечительства
Без разрешения опеки ни один банк не примет жилье в залог, а Росреестр заблокирует сделку.
Какие документы понадобятся
Вам придется доказать опеке, что сделка не ущемляет интересы ребенка. Стандартный пакет документов:
- Заявление от законных представителей (родителей, опекунов) с изложением сути планируемой сделки (например, «получение кредита под залог квартиры с последующей покупкой нового жилья»).
- Паспорта родителей и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей.
- Выписка из ЕГРН на текущее жилье, которая подтверждает право собственности и отсутствие обременений.
- Выписка из домовой книги или справка о составе семьи, которая докажет факт регистрации ребенка.
- Документы, которые подтверждают соблюдение имущественных прав ребенка:
-
- Если ребенок — собственник доли: договор купли-продажи нового жилья, где указано, что ему будет принадлежать равноценная или большая доля, либо доказательства, что денежные средства от кредита переведут на его именной счет в банке.
- Если ребенок только прописан: гарантия его будущей регистрации по новому адресу (например, справка от собственника нового жилья о готовности зарегистрировать ребенка) или доказательства, что его жилищные условия не ухудшатся.
-
Документы отнесите в отдел ООП по месту нахождения недвижимости. Органы опеки могут назначить проверку жилищных условий, чтобы оценить их реальное состояние.
Разрешение ООП обычно действует от 3 до 12 месяцев. Если за это время сделка не состоялась, процедуру придется проходить заново.
Требования банков
Главная задача банка — вернуть свои деньги вместе с процентами. Квартира или дом выступают гарантией. В случае неуплаты по кредиту банк не сможет забрать и продать квартиру с несовершеннолетним.
Такой залог считается «проблемным», поэтому банки устанавливают строгие правила:
1. Разрешение ООП
Кредитный комитет проверит, чтобы все условия, оговоренные опекой (например, целевое использование средств или покупка новой доли), были выполнимы и юридически зафиксированы.
2. «Чистый» залог
Банк хочет, чтобы на момент оформления кредита ребенка уже выписали из жилья. Так у него будет гарантия, что в будущем не возникнет споров. Сделать это можно только с согласия опеки.
3. Проверка доходов
Риски для банка по такой сделке выше. Поэтому он может проверить ваши официальные доходы, попросить дополнительных поручителей или назначить процентную ставку выше, чтобы подстраховаться.
При правильном подходе подобная сделка возможна и законна, но ошибки могут дорого обойтись — будьте особенно внимательны.
