На выходе у вас будет зарегистрированное право собственности на студию в Краснодаре и ключи от неё. Занимает это от полутора до трёх месяцев, и большую часть срока съедает не оформление, а выбор объекта.
Из чего складывается покупка на расстоянии
Порядок здесь жёсткий, и менять шаги местами дорого. Сначала определяется бюджет и способ расчёта, потому что от этого зависит, какие объекты вообще можно рассматривать. Потом идёт отбор и проверка, и только после неё деньги.
Каждый шаг заканчивается документом или подтверждённым фактом. Если шаг закрыть нечем, следующий начинать рано: именно так покупатели теряют аванс на квартире, которую нельзя купить в принципе.
Шаг 1. Определите бюджет и способ оплаты
Посчитайте сумму, которой располагаете, и решите, идёте вы за свои или в ипотеку. Для ипотеки подайте заявку до поиска объекта: банк назовёт предельную сумму и срок действия одобрения, обычно несколько месяцев. Понадобятся паспорт, справка о доходах и сведения о занятости.
Одобрение на руках меняет разговор с продавцом. Без него вы для него покупатель без подтверждённых денег, а таких на растущем рынке пропускают вперёд редко.
Шаг 2. Выберите, где смотреть объекты и с кем работать
Отберите площадку с каталогом и посредника, который находится в городе. Посмотрите, как устроена база: у профильного агентства объекты проверяются перед публикацией, у доски объявлений — нет. Открытый каталог показывает, из чего вы выбираете: купить студию в Краснодаре можно и в новом квартале, и в доме советской постройки, и разница между ними больше, чем разница в метраже.
Результат шага: список из пяти-десяти объектов с адресами и контактным лицом, которое покажет их вживую или по видеосвязи.
Шаг 3. Проверьте, что объект существует и свободен
Запросите по каждому объекту выписку из единого государственного реестра недвижимости. Она покажет собственника, обременения и аресты. Сверьте площадь и планировку с тем, что в объявлении: расхождение означает неузаконенную перепланировку, а такой объект банк в ипотеку может не пропустить.
Для новостройки проверяют другое: договор долевого участия, разрешение на строительство и счёт эскроу, на котором деньги лежат до ввода дома в эксплуатацию.
Шаг 4. Посмотрите студию вживую или по видеосвязи
Организуйте показ так, чтобы увидеть всю квартиру целиком, а не одну комнату. Просите показать подъезд, двор, вид из окна, состояние труб под мойкой и щиток. На студии это важнее, чем на большой квартире: там всё на виду, и скрытый дефект вылезает сразу после переезда.
Заодно уточните, что остаётся в квартире. Кухонный гарнитур в студии часто встроенный, и его судьбу фиксируют в договоре, а не на словах.
Шаг 5. Внесите аванс и зафиксируйте условия
Подпишите предварительный договор или соглашение об авансе. В нём указывают цену, срок выхода на сделку, что входит в стоимость и что происходит с деньгами, если сделка не состоится по вине каждой из сторон.
Документ подписывают лично, по нотариальной доверенности или электронной подписью. Устная договорённость по телефону из другого города не значит ничего.
Шаг 6. Выйдите на сделку и рассчитайтесь
Выберите способ расчёта: банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса. Деньги в любом из них продавец получает после регистрации перехода права, а не до неё.
Договор купли-продажи подают в Росреестр через многофункциональный центр или электронно. При электронной регистрации приезжать в Краснодар не нужно, но подпись оформляют заранее, и на это закладывают несколько дней.
Шаг 7. Примите квартиру и переоформите счета
Подпишите акт приёма-передачи, снимите показания счётчиков, заберите документы у продавца. Проверьте отсутствие долгов по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт: после регистрации спрашивать будет не с кого.
Переоформите лицевые счета на себя и передайте показания в управляющую компанию. На этом покупка закончена.
Где чаще всего срывается покупка
Срывается обычно третий шаг. Объект оказывается либо уже проданным, либо с историей, которую продавец не раскрывал: доли детей после материнского капитала, наследство со сроком меньше трёх лет, неузаконенная перепланировка.
Второе слабое место — шестой шаг у ипотечных покупателей. Банк отказывает не заёмщику, а объекту: не проходит оценка, не устраивает состояние дома или год постройки.
Что делать, если шаг не проходится
Если объект не прошёл проверку, возвращайтесь к отбору. Аванс по соглашению возвращается, когда причина в продавце, и этот пункт стоит прочитать до подписания.
Если банк не одобрил объект, запросите причину письменно. Иногда вопрос решается заменой оценочной компании, иногда переходом к другому объекту того же бюджета. Если продавец торопит и отказывается ждать одобрения, это повод выйти из сделки: спешка на стороне продавца почти всегда означает, что покупателю чего-то не показали.