Проверка квартиры складывается из трёх частей: документов на объект, истории его переходов от одного владельца к другому и сведений об ограничениях, которые могут помешать сделке или позже привести к её оспариванию. Чем внимательнее покупатель отнесётся к каждой из них, тем меньше вероятность, что через год-два появится наследник, бывший супруг или кредитор продавца с претензиями на жильё.
Большую часть сведений можно получить самостоятельно через Госуслуги и открытые официальные базы, однако интерпретировать их не всегда просто. Юристы по недвижимости советуют обращать внимание не только на то, что указано в документах, но и на то, чего в них нет: отсутствие согласия супруга, неучтённые доли детей или подозрительно частая смена владельцев нередко оказываются важнее аккуратной выписки без обременений.
Какие документы запросить у продавца
Добросовестный продавец обычно без возражений показывает документы, поэтому отказ предоставить что-либо из перечня уже должен насторожить. Как правило, стоит увидеть:
- паспорт собственника и, если сделку проводит представитель, нотариальную доверенность;
- документ-основание, по которому продавец получил квартиру: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве или ДДУ;
- свежую выписку из ЕГРН;
- справку о зарегистрированных в квартире людях;
- документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт;
- нотариальное согласие супруга, если жильё приобретено в браке;
- технический план или поэтажный план, чтобы сверить его с реальной планировкой.
Как изучить историю квартиры
Выписка из ЕГРН показывает текущего правообладателя, площадь, кадастровый номер и зарегистрированные ограничения, а отдельный документ о переходе прав позволяет увидеть, как часто менялись владельцы. Следует учитывать, что с 2023 года персональные данные собственников в выписках по умолчанию скрыты, поэтому сопоставлять сведения придётся с документами, полученными у продавца.
Особого внимания заслуживают несколько ситуаций. Если квартира часто перепродавалась за короткий срок, это может говорить о попытке скрыть проблемную сделку в прошлом. Если её недавно унаследовали, остаётся риск появления других претендентов, пропустивших срок по уважительной причине. Если при покупке использовался материнский капитал, необходимо убедиться, что доли детям были выделены, иначе сделку могут оспорить в их интересах.
Обременения и скрытые риски
Обременения, отражённые в ЕГРН, — ипотека, арест, рента, доверительное управление — заметны сразу и обычно снимаются до сделки или в её рамках. Сложнее с рисками, которые в реестр не попадают: судебными спорами, долгами продавца, его возможным банкротством, проблемами с дееспособностью. Именно они чаще всего становятся причиной претензий уже после регистрации перехода права. Найти такие сведения по открытым базам несложно, а вот оценить, насколько серьёзна обнаруженная проблема, без опыта бывает трудно.
Порядок проверки
Чтобы ничего не упустить, удобно действовать по шагам:
- Заказать выписки из ЕГРН об объекте и о переходе прав и сверить их с документами продавца.
- Проверить действительность паспорта собственника и, если есть доверенность, её актуальность в реестре нотариата.
- Поискать продавца в базах судебных дел, исполнительных производств и в реестре сведений о банкротстве.
- Уточнить, кто прописан в квартире, и договориться, что все снимутся с учёта до расчёта.
- Сравнить фактическую планировку с технической документацией, чтобы не получить в нагрузку неузаконенную перепланировку.
- Обсудить безопасную форму расчётов — аккредитив или эскроу-счёт.
Даже тщательная проверка не исключает всех рисков, однако заметно снижает их, а в сложных случаях с долями, наследством или несовершеннолетними собственниками консультация специалиста обходится несравнимо дешевле, чем последующий судебный спор.