Покупка апартаментов в Турции сегодня — это не просто выбор планировки или вида на море. Рынок недвижимости существенно изменился — выросли цены, ужесточились правила выдачи ВНЖ и контроль за переводами средств. Чтобы не потерять капиталы, иностранному покупателю важно заранее разобраться в технических, юридических и финансовых тонкостях, которые часто остаются за рамками рекламного объявления.
Проверка района и право на ВНЖ
Первое, что нужно сделать — проверить статус района в реестре Миграционной службы. В Турции существует понятие «закрытых» кварталов, где доля иностранцев превышает установленный лимит. Если вы покупаете квартиру в таком районе, то не сможете получить первичный вид на жительство на основании владения недвижимостью. Это критично для тех, кто планирует переезд.
Проверку нужно проводить по кадастровому номеру участка непосредственно перед внесением задатка, так как списки районов регулярно обновляются. Поручить эту задачу лучше опытному юристу. Благо приемлемая стоимость юридических услуг в Турции позволяет зарубежным инвесторам обращаться за поддержкой профессионалов без ущерба для своего бюджета.
Юридический статус: ТАПУ и Искан
Единственным документом, подтверждающим право собственности в Турции, является ТАПУ. Сделка купли-продажи считается законной только в том случае, если она зарегистрирована в Кадастровом управлении. Нотариальный договор — это лишь предварительное соглашение, которое не предоставляет покупателю право владения объектом.
Второй важный документ при совершении сделки — Искан (акт ввода здания в эксплуатацию). Если его нет в наличии, дом считается недостроем. Жить в нем можно, но вы будете платить за свет и воду по завышенным тарифам. Кроме того, без Искана невозможно получить ипотеку или выгодно продать объект в будущем. Поэтому прежде чем вносить задаток, всегда проверяйте наличие «Ferdi Iskan» (индивидуального техпаспорта) на конкретную квартиру.
Обязательный валютный контроль (справка DAB)
Иностранцы не могут оплатить недвижимость напрямую в валюте или наличными. Согласно турецкому законодательству, покупатель из-за рубежа обязан провести операцию через турецкий банк по следующей схеме:
- Перевод валюты (доллары/евро) на свой счет в Турции.
- Продажа этой валюты Центральному банку Турции через свой коммерческий банк.
- Получение справки DAB (Döviz Alım Belgesi).
В DAB фиксируется сумма в лирах, которая будет указана в ТАПУ. Без этого документа Кадастровое управление не зарегистрирует сделку. Важно, чтобы сумма в справке соответствовала реальной рыночной стоимости квартиры. Занижение цены в документах может привести к штрафам и проблемам с Налоговой службой при перепродаже объекта в будущем.
Разница между площадью «Брутто» и «Нетто»
В Турции площадь квартиры в объявлении и в ТАПУ всегда указывается как «Брутто». Это общая площадь с учетом внешних стен, балконов и доли в общедомовых территориях (лестничные клетки, шахты лифтов). Реальная жилая площадь «Нетто» обычно на 20–30% меньше заявленной. Например, квартира 100 кв. м (по документам) по факту может иметь всего 75 кв. м жилого пространства.
При осмотре объекта необходимо требовать архитектурный план этажа, где указаны точные размеры каждой комнаты. Также важно учитывать, что балконы в прибрежных регионах часто достигают 15–20 кв. м. Они всегда включаются в общую квадратуру, хотя находиться них зимой будет холодно.
Сопутствующие расходы и содержание ЖК
Многие иностранные инвесторы рассчитывают, что при сделке потратят сумму, равную только стоимости квартиры. Но в действительности покупатели несут еще и накладные расходы, которые составляют около 5–7% от цены апартаментов. Сюда входят:
- Налог на переход права собственности. Его размер — 4% от оценочной стоимости. Обычно налог полностью оплачивает покупатель, хотя по закону сумма должна делиться пополам с продавцом.
- Оценка недвижимости. Обязательным перед сделкой является привлечение лицензированного эксперта, отчет которого ложится в основу сделки.
- Услуги посредников. К ним относятся нотариальные переводы паспортов и приглашение присяжного переводчика.
После покупки возникает обязанность платить айдат — ежемесячный взнос за обслуживание жилого комплекса. Его размер зависит от инфраструктуры — если в ЖК есть бассейн, охрана и генератор, то расходы будут более высокими. Важно понимать, что это обязательный платеж, который не зависит от того, проживаете вы в квартире или нет. Неуплата айдата дает право управляющей компании подать в суд на изъятие недвижимости для погашения долга.
Чтобы покупка турецкой недвижимости была законной и максимально безопасной, обращайтесь за квалифицированной помощью в юридическую компанию Tuncay&Barcın Law Office. Специалисты фирмы выполнят проверку чистоты объекта в Кадастровом управлении, предоставят сопровождение при получении справок DAB и оформлении ТАПУ. Юридическая поддержка в Турции исключает любые ошибки в документах и гарантирует защиту ваших интересов на всех этапах сделки.
