Как правильно рассчитать неустойку (пени) по ДДУ

На основании п.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, дольщикам предоставляется право на получение неустойки (пени) в случае задержки передачи квартиры в рамках договора долевого участия.

Формулы расчета взяли с сайта "Проживем.com - недвижимости простым языком", а именно в статье про то, как правильно рассчитать неустойку по ДДУ. Далее мы объясним каждую составляющую из этих формул.

Формула расчета

Для физических и юридических лиц расчеты отличаются. Сумма неустойки должна основываться на том, кто является истцом. Физические лица подразумеваются как потребители, которые покупают квартиру для личных, не деловых целей. Им предоставляется также удвоения суммы, полученной от застройщика. Дольщики, являющиеся юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, не имеют права на удвоение суммы, т.к. они в рамках своей предпринимательской деятельности сами должны защищать себя от возможных потерь.

Формула для физических лиц

Цена квартиры по ДДУ * Ставка рефинансирования в процентах * Количество дней просрочки * 1/300 * 2

В этой формуле:

• "Цена квартиры по ДДУ" - цена квартиры, указанная в договоре долевого участия;
• "Ставка рефинансирования в процентах" - Ключевая процентная ставка Центрального банка, рассчитываемая в процентах. Текущая ставка публикуется на сайте Центрального банка. Если ставка во время периода просрочки менялась, применяется та ставка, которая была в день, когда застройщик по факту передал квартиру (не путать с датой, которая указана в договоре долевого участия);
• "Количество дней просрочки" - это количество дней просрочки, в течение которых застройщик не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. В связи со вспышкой COVID-19 вводится мораторий на расчет неустойки за период со 2 апреля по 31 декабря 2020 года. В течение этого периода неустойка не взимается. Количества этих дней следует вычесть с общего количества;

Пример. Стоимость квартиры составляет 2 000 000 рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 30 апреля 2018 года, но не сделал этого до 15 августа 2018 года. Количество дней просрочки составляет: 31 день в мае, 30 дней в июне, 31 день в июле и 15 дней в августе - всего 107 дней. Базовая ставка ЦБ РФ на данный период составляла 7,25% годовых. Сумма неустойки составит 2 000 000 * (7,25 * 0,01) * 2 / 300 * 107 = 103 433 рубля.

Формула для ИП и юридических лиц

Формула такая же, как и для физических лиц, но без двойной ставки. Формула следующая:

Цена квартиры по ДДУ * Ставка рефинансирования в процентах * Количество дней просрочки * 1/300

Пример. Если взять все тоже самое из вышеуказанного примера для физических лиц, то для ип и юридических лиц, неустойка будет равна 51 716р.

Про цену квартиры из ДДУ

В цену входят вся сумма денег, которые застройщик получил от дольщика. Если квартира была приобретена с помощью ипотечного кредита, учитывается полная стоимость, которую застройщик получил от банка. Проценты, выплаченные банку, не включаются в расчет (но в некоторых случаях могут рассматриваться как убыток). Если квартира в рассрочку, учитывается также ее полная стоимость.

Про количество дней просрочки

Чтобы рассчитать это количество дней, необходимо найти дату в договоре долевого участия, которая указана как дата передачи квартиры покупателю. Период просрочки начинается на следующий день после этой даты. В расчет включаются все дни - календарные и рабочие.

Эта дата должна быть указана в любом договоре о долевом строительстве в качестве существенного условия. Застройщик не может не включать дату в договор и она не может быть приблизительная. Слова в договоре типа "приблизительно" не будет принята во внимание судом. Дата передачи может быть указана как конкретная дата или это может быть календарный месяц или квартал (в этом случае период по умолчанию начинается на следующий день после окончания соответствующего месяца или квартала).

Если акт приема-передачи еще не подписан, рассчитайте неустойку на дату подписания иска застройщику.